Zaliczenie wpłaconego zadatku do przychodów w związku z przekazaniem nieruchomości: Wn „Przychody przyszłych okresów” 24 590. Ma „Pozostałe przychody operacyjne” 24 590. 6. Wyksięgowanie sprzedanej nieruchomości z ewidencji: – wartość księgowa nieruchomości – 200 000 zł, – dotychczasowe umorzenie – 150 000 zł.
Osoby planujące zakup domu, mieszkania lub przestrzeni biurowej często zastanawiają się, czy skorzystać z usług biura nieruchomości. Jedni bez zastanowienia decydują się na współpracę z pośrednikiem, inni uparcie próbują sfinalizować transakcję na własną rękę. Najczęściej motywuje ich do tego kwestia wypłaty prowizji pośrednikowi. Klient najczęściej nie wie kto, ile i za co płaci. Na polskim rynku nieruchomości funkcjonuje kilka sposobów naliczania prowizji: od sprzedającego, od kupującego lub od obydwu stron transakcji jednocześnie. Prowizja pośrednika nieruchomości najczęściej jest pobierana w formie procentu od wartości transakcji. Rzadziej określana jest jako stała kwota lub też połączenie stałej kwoty i procentu od transakcji lub negocjacji. Prowizja od obu stron transakcji Najczęściej prowizja pośrednika nieruchomości stanowi prowizję procentową od wartości transakcji, pobieraną jednocześnie od obydwu stron. Zazwyczaj wynosi ona 2-3% od każdej ze stron. W takiej sytuacji agent nieruchomości zawiera umowę jednocześnie ze sprzedającym oraz kupującym nieruchomość. Przynajmniej w teorii powinien on reprezentować interesy obydwu klientów – w końcu wobec obu ma wynikające z umowy zobowiązania. Patrząc obiektywnie, sytuacja taka – choć najczęstsza – jest najmniej uczciwa, i to wobec każdej ze stron. Zachodzi bowiem konflikt interesów. Pojawia się np. pytanie, w jaki sposób możliwe jest wynegocjowanie możliwie najlepszych warunków transakcji, jeśli obie strony, mają skrajnie różne interesy. W końcu sprzedający chce sprzedać jak najdrożej, a kupujący kupić jak najtaniej. W takim wypadku pośrednik może jedynie pomóc stronom dojść do jakiegoś porozumienia na warunkach, które zaakceptują. Nie oznacza to, że dla obydwu będą one dobre! Kupujący nie płaci prowizji – czy aby na pewno? Kolejny, w ostatnich latach coraz popularniejszy, wariant opiera się na reprezentowaniu tylko sprzedającego. Sytuacja taka ma miejsce, gdy to właściciel nieruchomości pokrywa wynagrodzenie agenta. Oferty takie zazwyczaj opatrzone są hasłem „0% prowizji od kupującego” lub też „Kupujący nie płaci prowizji”. Z punktu widzenia zainteresowanego ofertą wariant ten nie zawsze musi być jednak najtańszy. Dlaczego? W takim przypadku co do zasady prowizję pośrednika, wynoszącą zazwyczaj około 5% wartości transakcji, w całości pokrywa sprzedający. Kwota ta jednak najczęściej jest ukryta w cenie nieruchomości. Kupujący, bez wsparcia agenta, podczas negocjacji sam musi troszczyć się o swoje interesy. Reprezentacja kupującego Sytuacja, w której agent reprezentuje tylko kupującego, działa w jego interesie i tylko od niego pobiera swoje wynagrodzenie jest nieco rzadsza. Ten model współpracy jest najkorzystniejszy z punktu widzenia kupującego. Pomimo, że prowizja pośrednika nieruchomości jest płacona przez niego (zazwyczaj około 2-3% ceny transakcyjnej). Należy wziąć pod uwagę, że to właśnie kupujący najwięcej ryzykuje podczas całej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. To on musi być pewien, że płacona przez niego cena (dziesiątki, setki tysięcy lub nawet miliony złotych) jest przede wszystkim odpowiednia dla kupowanej nieruchomości oraz że wraz z nieruchomością nie kupuje on długów poprzedniego właściciela lub też nie nabywa jej wraz z niechcianymi lokatorami. W takim wypadku to właśnie agent musi dokładnie sprawdzić stan prawny nabywanej nieruchomości, wynegocjować najlepsze dla kupującego warunki transakcji, zabezpieczyć jego interesy w umowie przedwstępnej (o ile taka jest) itp. I choć w pozostałych wariantach współpracy z biurem nieruchomości, gdy pośrednik wystawia fakturę obydwu stronom lub tylko sprzedającemu, całkowity koszt usługi pośrednika i tak ponosi kupujący (pośrednio płaci też prowizję sprzedającego wliczoną w cenę nieruchomości) tylko w tym wypadku może być pewien, że pośrednik reprezentuje go w 100% i będzie dążył do możliwie najlepszych dla niego warunków transakcji. Zakup nieruchomości z udziałem biura nieruchomości wcale nie musi być złem koniecznym. Trzeba tylko zwrócić szczególną uwagę na to, jaki zakres usług obejmuje podpisywana umowa pośrednictwa oraz czyje interesy reprezentuje agencja.
Uwłaszczenie gruntów na cele mieszkaniowe w 2019 roku a u żytkowanie wieczyste. Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 904) była milowym krokiem na drodze do wygaszania użytkowania wieczystego.
z opublikowanego w styczniu 2020 roku badania wynika, że liczba pośredników w obrocie nieruchomościami zrzeszonych w National Association for Realtors (NAR) wyniosła 1,4 miliona, a liczba ta stale rośnie od 2012 roku. Oznacza to, że są bardziej skłonni do etycznego pośrednictwa w zakresie swoich usług, w tym prowizji od pośredników w obrocie nieruchomościami i praktyk sprzedaży. Prowizje dla Twojego przyjaznego domu sprzedawca może uzyskać mylące dla wielu, nawet samych agentów nieruchomości w czasie., To naturalne, aby zastanawiać się, jak prowizje Agenta Nieruchomości dostać wypłacane, kto płaci je, i kiedy. Zanim przejdziemy do tego, jak agenci nieruchomości otrzymują wynagrodzenie, pozwól nam odpowiedzieć na bardziej powszechne pytanie. Jaka jest prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami? prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami różnią się na całym świecie z najwyższą średnią stawką prowizji wynoszącą 8458 USD (7600 Euro) w Austrii. W Stanach Zjednoczonych średnie prowizje brokera zmieniały się na przestrzeni lat, osiągając średnio 6,04% w 1992 r. i 5,08% w 2018 r., Większość agencji nieruchomości są zobowiązane do próby opłat więcej, ale jak z niczego, to jest do negocjacji. Gdzie nowsze domu sprzedawców może pobierać tak niewiele, jak 3-4% ceny sprzedaży, top i ustalone pośredników może dać wyższe dane z dowolnego miejsca między 6-10%. 6% to zazwyczaj dobry procent do rozliczenia, jednak w zależności od twoich umiejętności targowania się, możesz spróbować zejść niżej! uważaj na niskie stawki prowizji, na początek jednak, ponieważ może to być czerwona flaga dotycząca wiarygodności Agenta Nieruchomości., kiedy agenci nieruchomości otrzymują prowizję? prostą odpowiedzią na to jest moment sfinalizowania transakcji i uwolnienia środków przez kupującego. Jednak istnieją pewne zawiłości związane z czasem i kto kończy się płacenie prowizji Agenta Nieruchomości. pośrednicy w obrocie nieruchomościami zarabiają na utrzymanie pobierając opłaty za świadczone usługi przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości, tj.,, znalezienie zainteresowanych stron na miejsce kupującego, wypełnienie niezbędnych formalności, a co najważniejsze, negocjowanie cen sprzedaży i kupna. po sfinalizowaniu transakcji i uzyskaniu przez obie strony wzajemnej zgody w formie umowy, kupujący wydaje środki agencji nieruchomości – nie pośrednikowi ani bezpośrednio Kupującemu. Prowizja agenta nieruchomości jest zwykle dodawana do ceny sprzedaży domu. Na przykład, jeśli nieruchomość ma cenę sprzedaży 500 000 USD, kupujący zostaną poinformowani o cenie sprzedaży 530 000 USD (na podstawie stawki prowizji 6%)., gdy agencja otrzyma wspomnianą kwotę, odliczy uzgodnioną prowizję i zwolni resztę sprzedającemu. Tak więc, w pewien sposób, kupujący ponosi ciężar związanych z tym kosztów, chyba że wyraźnie uzgodnione przez kupującego i Sprzedającego do podziału go. Biorąc pod uwagę powyższy przykład, agencja nie zatrzyma całego $30,000 dla siebie. Jeśli z transakcją związanych jest więcej niż jeden agent nieruchomości, kwota zostaje rozdzielona między pośredników w obrocie nieruchomościami i kupujących. ten podział nie zawsze jest 50/50., Agencje nieruchomości negocjują podział procentowy. Agencja nieruchomości ma umowę z pośrednikami. Jeśli agenci są na podstawie wynagrodzenia, nie widzą prowizji bezpośrednio; być może w formie premii, jeśli sprzedaż jest wyjątkowa. Jeśli są one oparte na prowizji, co jest bardziej powszechne, procent jest określony podczas przystępowania do agencji. weźmy pod uwagę powyższy przykład. $30,000 została wypłacona jako prowizja pośredników nieruchomości, która jest podzielona, powiedzmy 60/40, między listing i kupowanie domów maklerskich, pozostawiając $18,000 dla pośrednictwa w listingu., Agent związany z tym domem maklerskim ma umowę o uzyskanie 45% tego, w wysokości $8,100 przed opodatkowaniem. ile pośrednik dostaje od agencji zależy od podpisania umowy. Zazwyczaj może to być od 15% do 50%, jednak grube ryby mogą dyktować ten procent, czasami zachowując całą prowizję dla siebie i płacąc agencji miesięczny czynsz za biurko., po sfinalizowaniu transakcji między kupującym a sprzedającym, wszystkie niezbędne dokumenty są wykonywane i środki są uwalniane przez kupującego do ich agenta Agencja kupująca dzieli otrzymaną kwotę na dwie części – kwotę sprzedającego i kwotę prowizji kwota sprzedającego zostaje przelana na ich konto, podczas gdy kwota prowizji zostaje podzielona dalej Agencja maklerska wysyła agencji notowań swój udział obie agencje zachowują swój udział i przekazują prowizję pośrednikom na ich konto , skutecznie realizując transakcję., ile stron jest zaangażowanych w transakcję na rynku nieruchomości? dzielenie prowizji od nieruchomości nie jest tak proste, jak podzielenie kwoty prowizji przez dwa, ponieważ mogą być zaangażowane więcej niż dwie strony. Prowizja za zwykłą transakcję na rynku nieruchomości może być podzielona na: agent aukcji Agent kupujący Agencja aukcji Agencja kupująca w niektórych przypadkach ten sam agent lub agencja może reprezentować obie strony (kupujących i sprzedających) w transakcji., Jest to znane jako” Podwójna Agencja „(lub” brokerzy transakcji”) i jest tematem wielu dyskusji. Niektóre stany w USA, takie jak Kansas i Kolorado, uczyniły podwójną agencję nielegalną. the 2016 Colorado Statut artykuł 61, część 8 nakazuje, że Podwójna Agencja nie może być ustanowiona ze sprzedawcą, właścicielem, kupującym lub najemcą. Inne państwa wymagają ujawnienia podwójnej agencji obu stronom, ponieważ oznacza to, że nie ma potrzeby podziału prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami. Może to prowadzić do kuszenia agenta do fałszywego przedstawiania pewnych istotnych faktów na temat nieruchomości., zawsze dobrym pomysłem jest poznanie tajników transakcji na rynku nieruchomości, dzięki czemu możesz uzyskać najlepszą możliwą ofertę dla siebie. Jeśli szukasz wiarygodnych agentów nieruchomości lub więcej informacji o tym, jak działa system prowizji dla Agentów Nieruchomości, możesz skontaktować się z Fastexpert, Inc.
1. Przygotuj się do negocjacji. Przed rozpoczęciem negocjacji należy przygotować się dokładnie i zrozumieć swoje cele i oczekiwania oraz cele i oczekiwania drugiej strony. 2. Ustal priorytety. Należy określić, co jest dla każdej ze stron najważniejsze i skupić się na tych elementach podczas negocjacji. 3. Wykorzystaj technikę win
W ostatnich latach rynek nieruchomości w kraju to koło zamachowe polskiej gospodarki. Budowane są zarówno lokale mieszkalne, jak i komercyjne biura, hale magazynowe i produkcyjne, centra handlowe. Poza nowymi inwestycjami szybko rozwija się handel lokalami z rynku pierwotnego. To spowodowało znaczący wzrost zapotrzebowania na profesjonalne usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W niniejszym opracowaniu przybliżymy problematykę rozliczenia tych usług w podatku VAT. W sposób szczegółowy zostanie omówiony przedmiot podstawy opodatkowania oraz kiedy powstaje obowiązek podatkowy i jakimi stawkami należy opodatkować usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ponadto, co istotne, analizie zostanie poddany także sposób dokumentowania tej usługi oraz okoliczności, w których można skorzystać ze zwolnienia z ewidencjonowania ich za pomocą kasy rejestrującej. Stawka podatku na usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Na wstępie należy przypomnieć, iż sprzedaż niektórych nieruchomości może korzystać z preferencyjnej stawki podatku VAT w wysokości 8%. Powyższa obniżona stawka ma zastosowanie do robót budowlanych stanowiących budowę, remont, modernizację, termomodernizację lub przebudowę obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Ponadto w wielu przypadkach sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Tym samym należy zastanowić się, czy usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami winny być różnie opodatkowane (w zależności od rodzaju nieruchomości, jakiej dotyczą). W przypadku usług takich jak usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami opodatkowane są podstawową stawką podatku VAT wynoszącą aktualnie 23% (zob. art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – dalej ustawa o VAT). Co istotne, nie ma znaczenia, czy nieruchomość będąca przedmiotem usługi pośrednictwa jest opodatkowana preferencyjną stawką VAT, czy też jest zwolniona z VAT. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może skorzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego zgodnie z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, o ile nie będzie w szczególności świadczył usług doradztwa i szacowania wartości nieruchomości związanych z jej kupnem, sprzedażą, dzierżawą lub najmem. Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami a obowiązek podatkowy Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7–11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi (patrz art. 19a ust. 3 ustawy o VAT). Biorąc pod uwagę powyższe zapisy, jeśli chodzi o usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje na zasadach ogólnych, tj. z chwilą wykonania usługi. W praktyce podatnicy często mają problem z określeniem momentu wykonania usługi pośrednictwa. W orzecznictwie przyjęto, iż w przypadku usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości usługę tę uznaje się za wykonaną z chwilą zawarcia umowy przez strony, których reprezentuje pośrednik (por. wyrok WSA w Warszawie z 26 października 2004 roku, III SA 2172/03). Przykład 1. Pośrednik wykonał na rzecz klienta usługę pośrednictwa w zakupie biura w Kaliszu. Z treści umowy wynika, że usługa zostanie wykonana w dniu podpisania aktu notarialnego kupna-sprzedaży tego biura. Pośrednik znalazł stosowne biuro 12 maja 2020 roku. Akt notarialny został jednak sporządzony dopiero 20 czerwca 2020 roku. Tym samym moment powstania obowiązku podatkowego powstał dopiero w czerwcu. W wielu przypadkach pośrednicy w obrocie nieruchomości otrzymują przed wykonaniem usługi część swojego wynagrodzenia. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (patrz art. 19 ust. 8 ustawy o VAT). Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - podstawa opodatkowania Podstawę opodatkowania w przypadku usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustala się na zasadach ogólnych. Podstawą opodatkowania jest więc wszystko, co stanowi zapłatę za wykonaną usługę (patrz art. 29a ust. 1 ustawy o VAT). Przykład 2. Agencja pośrednictwa wykonała na rzecz klienta usługę pośrednictwa sprzedaży mieszkania. Za powyższą usługę należało się jej wynagrodzenie w wysokości 2% ceny sprzedanej nieruchomości. Agencja jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość została sprzedana za kwotę 300 000 zł, co oznacza, iż prowizja wyniosła 6000 zł. W takiej sytuacji kwota otrzymanej prowizji stanowi kwotę brutto. Tym samym podstawę opodatkowania będzie stanowiła kwota prowizji pomniejszona o należny podatek VAT. Oznacza to, że w przypadku pośredników nieruchomości podstawą opodatkowania usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest kwota prowizji pomniejszona o kwotę podatku. W praktyce prowizja może być niekiedy określona jako kwota netto (jednak nie są to częste przypadki). Dokonując usług pośrednictwa, agencje otrzymują wynagrodzenie od obu stron umowy (od kupującego i sprzedającego). W takiej sytuacji każde wynagrodzenie stanowi odrębną podstawę opodatkowania. Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami a dokumentowanie transakcji W przypadku wykonania usługi pośrednictwa na rzecz podmiotów gospodarczych pośrednik winien wystawić fakturę VAT. W rzeczywistości największą grupę klientów w agencjach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowią osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. W takiej sytuacji podatnicy zajmujący się pośrednictwem zastanawiają się, czy mogą skorzystać z jakiegoś zwolnienia z ewidencjonowania obrotu na kasie fiskalnej. Warto przypomnieć, że zgodnie z art. 111 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących. Oznacza to, że na podstawie powyższego przepisu usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wykonane na rzecz osób fizycznych podlegają ewidencjonowaniu na kasie fiskalnej. Przykład 3. Pośrednik obrotu nieruchomościami, czynny podatnik VAT, zajmuje się wyłącznie pośrednictwem mieszkaniami z rynku pierwotnego. W 95% klientami są osoby fizyczne. Pośrednik każdą transakcję dokumentuje fakturą, a prowizję otrzymuje na konto firmowe. Czy w takiej sytuacji pośrednik może skorzystać z jakiegoś zwolnienia z ewidencjonowania na kasie rejestrującej za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Obecnie zasady zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących określa rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia w powiązaniu z poz. 26 załącznika do rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2021 roku, usługi związane z obsługą rynku nieruchomości, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą. Tym samym w omawianym przypadku podatnik może nie dokumentować transakcji przy zastosowaniu kasy rejestrującej. Podsumowując, usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, świadczone na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, korzystają ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania za pomocą kasy rejestrującej, o ile świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą.
Prowizja pośrednika nieruchomości wynajem to opłata, którą pobiera pośrednik nieruchomości za wykonanie usługi polegającej na znalezieniu odpowiedniego lokatora dla wynajmowanej nieruchomości. Prowizja jest często ustalana jako procent od wartości całego okresu wynajmu i może być stosowana do wszystkich rodzajów nieruchomości, takich jak domy, mieszkania, biura i magazyny
Fot. / Pośrednik nieruchomości Prowizja pośrednika nieruchomości rodzi wiele pytań i emocji wśród klientów, którzy planują sprzedaż, zakup lub wynajem nieruchomości. Obecnie można się już spotkać z całym szeregiem niejasnych sytuacji, kto i w jakiej wysokości powinien zapłacić prowizję dla biura nieruchomości. O takich sytuacjach i o tym, dlaczego warto zapłacić agentowi za uczciwie wykonaną pracę pisze doświadczona pośredniczka. Sytuacja 1. Jeden pośrednik – dwie strony transakcji Kasia, poszukująca mieszkania do zakupu, przegląda oferty nieruchomości i umawia się na prezentację jednej z nich. Przed spotkaniem w mieszkaniu pośrednik, którego dane są przy ofercie, spotyka się z nią aby ustalić warunki współpracy. Proponuje obsługę transakcji, przy której poza sprzedającymi Kasia również będzie pod parasolem odpowiedzialności i ubezpieczenia biura nieruchomości. Szczegółowy zakres działań pośrednika warto omówić i ustalić bez pośpiechu, więc jeśli przed prezentacją agent zaprasza Kasię do biura, to nie po to, żeby ją przeczołgać złośliwie przez miasto, ale po to, żeby w cywilizowanych warunkach ustalić i spisać w formie umowy to, czego Kasia może się spodziewać w ramach obsługi i za co będzie zobowiązana zapłacić prowizję pośrednikowi. Często niemałe pieniądze, więc „w bramie na kolanie” klimat do tego typu uzgodnień jest, mówiąc delikatnie, niesprzyjający. W tym przykładzie wynagrodzenie zapłacą dwie strony: sprzedający oraz kupujący – dla każdego z nich agent wykona szereg czynności i za każdą ze stron odpowiada, wobec obu ma zobowiązania. CZYTAJ TAKŻE | Jak przygotować się do rozmowy ze sprzedającym? Zadaj te pytania Sytuacja 2. Każda strona ma swojego pośrednika Weronika szukała sobie ofert sama Z braku czasu i cierpliwości skontaktowała się z poleconym pośrednikiem Adamem, żeby zlecić mu poszukiwania. Od tej pory wieczorem pije „drinki z palemką”, a jej agent wyszukuje oferty i ogarnia logistykę spotkań – jako pierwszy z etapów jego pracy dla Weroniki. Ona, zlecając mu doprowadzenie do transakcji zakupu mieszkania, ustaliła warunki finansowe jego działań i odtąd śpi spokojnie, wiedząc, że za bezpieczeństwo wydania oszczędności jej życia odpowiada pośrednik. Adam pokazuje Weronice mieszkania wystawione przez osoby prywatne i przez inne biura nieruchomości, które współpracują i chętnie pokażą ofertę, którą prowadzą, klientom innych biur – czyli naszej Weronice. I tu zarówno sprzedający, jak i kupująca mają swoich pośredników. Jeśli Weronika wybierze ofertę, którą wystawił inny agent – rozliczy się z Adamem za wykonaną pracę, czyli za poszukiwania nieruchomości, za bezpieczeństwo, za komfort, że sama nie musiała spędzać wieczorów z laptopem na kolanach, a szef w pracy nie zerkał na jej ekran, na którym zamiast wykonywania swoich obowiązków co chwila zerkała do internetu przeglądając setną ofertę mieszkania. W tym przypadku wynagrodzenie otrzyma od sprzedających również pośrednik, który ofertę wystawił, bo ten z kolei w zakresie swoich obowiązków miał za zadanie jak najlepiej rozpromować nieruchomość, przygotować ją do sprzedaży i zabezpieczyć sprzedających. Rada dla poszukujących: warto mieć świadomość, że nawet jeśli sami znajdziemy ofertę nieruchomości, którą prowadzi biuro, ale wolimy aby nasze interesy zabezpieczał nasz pośrednik, do którego mamy zaufanie – możemy ze swoim agentem zawrzeć umowę, uzgodnić warunki i to on już w naszym imieniu zajmie się resztą. I tu też rada dla właścicieli nieruchomości, czyli sprzedających i wynajmujących: powierzając swoją nieruchomość pośrednikowi koniecznie upewnij się, że biuro, które ma Ciebie reprezentować współpracuje z innymi biurami, co oznacza, że nie będzie blokowało prezentacji nieruchomości, jeśli zainteresowanego nieruchomością będzie reprezentował inny pośrednik – tak jak naszą Weronikę. W skrócie: sprawdź, czy pośrednik reprezentujący sprzedających nie będzie uzależniał prezentacji mieszkania od tego, czy będzie miał wynagrodzenie również od kupującego i najemcy czy nie. SPRAWDŹ OFERTY | Nieruchomości na sprzedaż Sytuacja 3. Jeden pośrednik przy transakcji – reprezentujący jedną stronę Tomek zleca sprzedaż nieruchomości pośrednikowi, a ten w warunkach współpracy informuje, że będzie reprezentował od początku do końca jedną stronę transakcji – czyli naszego Tomka. Jak będzie zatem wyglądała oferta nieruchomości, którą kupujący znajdzie w sieci? Nie będzie się ona niczym różnić od oferty, która np. była opisana w Sytuacji 1, jak u naszej Kasi. Będą zdjęcia, może wideo, może rzut, na pewno opis, ale z niego nie wyczytamy, czy kupujący również ma do zapłaty wynagrodzenie pośrednikowi, czy nie. O tym, że nie oczekuje on umowy i wynagrodzenia od kupującego, bo reprezentuje tylko Sprzedającego – poszukujący pewnie dowie się podczas pierwszej rozmowy telefonicznej albo już podczas prezentacji. Agent na pewno potwierdzi pisemnie jedynie samo spotkanie, odbiór adresu, dane osoby oglądającej. Kupujący pewnie się ucieszy, ale… niech nie liczy na wsparcie ze strony pośrednika czy doradztwo jak kupić mądrze biorąc pod uwagę swoją sytuację rodzinną lub konieczny kredyt. Poszukujący nie jest w tej sytuacji jego klientem – dlatego też jeśli akurat dana nieruchomość nie przypadnie mu do gustu, nie może oczekiwać, że na hasło – „jakby Pan miał coś podobnego to proszę do mnie przysyłać mailem” agent nagle zacznie zasypywać go ofertami dostępnymi na rynku. Pośrednik w tej sytuacji stoi murem za swoim Klientem, czyli sprzedającym, naszym Tomkiem – jest jego prawą ręką, mózgiem, reprezentantem. Sytuacja 4 proc. i dwóch pośredników Pośrednik przyjmując ofertę sprzedaży proponuje sprzedającym, że może prowadzić sprzedaż nieruchomości jako ofertę „0%”. I tu się zaczyna rozjazd interpretacji, a sprawa de facto jest bajecznie prosta. Pojawiające się przy ofercie nieruchomości „0%” jest jasnym komunikatem dla kupującego, że przy tej ofercie wynagrodzenie pośrednika pokrywa sprzedający. Z nieodłącznym zastrzeżeniem, że nie ma tu znaczenia, czy klient poszukujący sam skontaktował się z biurem prowadzącym ofertę, czy może (tak jak Weronika z Sytuacji 2) miał już swojego pośrednika, któremu zaufał, powierzył poszukiwanie nieruchomości itp. Jak tu wyglądają rozliczenia? Sprzedający, który życzy sobie, żeby jego oferta była opatrzona znakiem „0%” aby jeszcze bardziej przyciągnąć kupujących, powinien mieć świadomość, że w tej sytuacji stawka wynagrodzenia umówiona ze swoim pośrednikiem musi odpowiadać dwukrotności wynagrodzenia. Dlaczego tak? A to dlatego, że gdyby nasza Weronika, która zleciła poszukiwania mieszkania agencji chciała kupić taką nieruchomość, ma sygnał, że jej pośrednikowi wynagrodzenie pokrywa sprzedający. Zero proc. prowizji z pewnością przyciągnie więcej kupujących – na czym bezdyskusyjnie zależy sprzedającemu, ale mój Drogi Sprzedający – taki komfort nie może być tani. Na co w takim przypadku zwrócić uwagę? Jeśli pośrednik gwarantuje przy przyjmowaniu oferty do sprzedaży, że oferta będzie pojawiała się światu z cyfrą 0 % lub z tekstem w opisie, że „wynagrodzenie pośrednika/biura pokrywa sprzedający” to upewnij się, że Twój pośrednik zwyczajową połowę swojego wynagrodzenia przekaże pośrednikowi, reprezentującemu kupujących. W tym przypadku matematyka jest nieubłagana „x+x” zawsze da „2x”, więc nie licz Drogi Sprzedający, że z niskim wynagrodzeniem od Ciebie dla pośrednika, ten będzie miał się czym dzielić, bo z pustego i Salomon nie naleje. Przedstawione 4 sytuacje to klasyki na rynku nieruchomości. Pojawiają się też hybrydy, które wprowadzają zamieszanie i poczucie, że Klient jest tak skołowany, że przy ustalaniu ceny transakcyjnej w negocjacjach już dotyczących sprzedaży nieruchomości potrafi paść pytanie „a kto właściwie płaci pośrednikowi?”. CZYTAJ TAKŻE | Działka pod budowę domu. Od czego zacząć? Hybryda 1 – 0 % od właściciela Właściciel chce, żeby ktoś zajął się sprzedażą jego nieruchomości, ale nie zamierza zapłacić za to ani grosza. Znajduje agenta, który zgadza się wykonać na jego rzecz szereg czynności – z założeniem, że za jego pracę zapłaci mu osoba trzecia, czyli kupujący. Kupujący się dziwi „a dlaczego ja?”, pośrednik skoro nie wynegocjował sobie wynagrodzenia od sprzedającego, dla którego się narobił, trudno, żeby teraz stanął np. po jego stronie podczas negocjacji, nie mówiąc o tym, że właściwie nie jest do niczego zobowiązany względem sprzedającego. Jeśli np. sprzedającemu przyjdzie po sprzedaży otrzymać wezwanie do zwrotu 90 proc. wartości mieszkania, w związku z bonifikatą, która była przyznana w chwili zakupu nieruchomości – to przepraszam, ale pośrednik nic nie musiał mówić sprzedającemu – na jego zresztą własne życzenie. Co jeszcze się dzieje w takich sytuacjach? Oferta, przy której pośrednik musi liczyć na wynagrodzenie za strony poszukujących automatycznie jest wyłączona ze współpracy z innymi biurami. Czyli jeśli inny agent zadzwoni, że ma świetnego Klienta, który jest zdecydowany na tę nieruchomość, to usłyszy jedynie „nie współpracuję przy tej ofercie!” , i świetny Klient przejdzie Sprzedającemu koło nosa. Moja rada – jak już nie chcesz wynagrodzić pośrednika, któremu zlecasz robotę i słyszysz, że ktoś się zgodzi na to, żeby zrobić coś dla Ciebie za darmo, to nie rób sobie samemu pod górkę i lepiej sam już się wysil i sprzedawaj swoją nieruchomość. Hybryda 2 – „0%”, które nie ma nic wspólnego z 0 % Pośrednik przyjmuje ofertę, ogłasza ją z „0%” i … nie zakłada podziału wynagrodzenia z kolegą z innego biura, który obsługuje stronę kupującą. Do czego to prowadzi? Skoro są biura, przy których agencja obsługująca poszukujących wie, że mimo krzyczącego „0%” nie może liczyć na otrzymanie wynagrodzenia od biura oferującego nieruchomość, a wie też, że jej Klient poszukujący nie zapłaci prowizji (bo będzie mógł oczekiwać, że „zero to zero”) to pozostaje nie korzystać z ofert biura z taką ofertą. Kto na tym zyskuje? Trudno o odpowiedź, nic mi nie przychodzi do głowy. Kto traci? Sprzedający, bo 0% przy jego nieruchomości (i brak podziału wynagrodzenia między pośrednikami) doprowadzi do ominięcia takich ofert przez pośrednika obsługującego kupujących; traci pośrednik, który wystawił ofertę, bo jej nie sprzeda, pośrednik obsługujący poszukujących – bo ma ograniczone możliwości przy takiej ofercie i wreszcie poszukujący, bo coś fajnego może go ominąć. Uff… kto dotrwał do tego momentu – gratuluję determinacji!Ameryki nie odkryję jak napiszę na koniec, że umowa pośrednictwa jest umową dwustronną, którą obie strony muszą zaakceptować. I że z takiej umowy wynikają zarówno obowiązki pośrednika, jak i wynagrodzenie, jakiego oczekuje po ich wykonaniu, a wymagać i oczekiwać rzetelnej obsługi może jedynie ten, który płaci. Nie pozostaje mi nic innego, jak życzyć w Nowym Roku klientom biur nieruchomości wielu komfortowych transakcji i znalezienia pośrednika, którego z przyjemnością polecicie innym, a pośrednikom – dużo pracy!
Dla biura współpracującego z klientem w modelu na wyłączność kwota prowizji wynosi zwykle mniej-więcej 5% wartości nieruchomości. Jest ona jednak wypadkową nie przepisów, ale uwarunkowań rynkowych i naturalnej rywalizacji pomiędzy konkurencyjnymi względem siebie podmiotami.
Dodano: Jestem aktualnie w trakcie próby sprzedaży domu przez biuro nieruchomości. Sprzedaż nie jest pewna, ponieważ kupujący może nie dostać kredytu, ale podpisaliśmy umowę przedwstępną i jej też dotyczy moje pytanie. W momencie jej podpisania biuro zażądało zapłaty wynagrodzenia. Uiściliśmy więc kwotę z faktury, ale nie mamy pewności, czy dom zostanie sprzedany. Co wtedy z pieniędzmi, które zapłaciliśmy właścicielowi biura? Jeśli nie dojdzie do sprzedaży, to przecież nie wykonał on umowy w pełni? Zastanawiam się, czy w ogóle słuszne było to, że zapłaciłam mu przy tej umowie przedwstępnej, mimo że na umowie którą zawarliśmy z biurem nieruchomosci jest punkt, że zapłacimy wynagrodzenie w momencie podpisanej właśnie umowy przedwstępnej. Tylko że my nie mamy pewności, że dom będzie sprzedany, a oni pieniądze już wzięli, wiedząc że sytuacja jest niepewna. Pozdrawiam, Zofia Zofia ODPOWIEDZ Chcesz odpowiedzieć jako ekspert? ZALOGUJ SIĘ
Przedsiębiorcy będący właścicielami nieruchomości mają obowiązek odprowadzania z tego tytułu podatku majątkowego, jakim jest podatek od nieruchomości. W niniejszym artykule zastanowimy się, w jaki sposób powstaje obowiązek podatkowy w przypadku nowo wybudowanego budynku oraz jakie są ewentualne możliwości optymalizacji w tym
Komu pachnie „bez” Prowizja dla agenta nieruchomości to kwestia, którą właściciele sprzedawanych domów, mieszkań czy działek przeżywają czasem bardziej niż samą transakcję. Zwłaszcza, gdy zapomną, dzięki komu do tej transakcji doszło. A to się zdarza nierzadko i… tak jakoś nagle. Sęk bowiem w tym, że wielu właścicieli myśli nie tyle o tym, jak swoją nieruchomość najkorzystniej sprzedać, ale o tym – jak by to zrobić bez pośrednika, a przynajmniej za darmo, czyli bez prowizji. Niechęć do płacenia jest, oczywiście, zrozumiała, ale logika – a raczej naiwność – z której to wynika, bywa zdumiewająca. Konieczność zapłacenia komuś uzgodnionej kwoty za dobrze wykonaną usługę powoduje zanik zdrowego rozsądku i silną skłonność do… samooszukiwania się. Bo praw rynku i ludzkiej natury oszukać się nie da. Bez pośrednika = bez sensu Fakty są takie, że agenci – dobrzy agenci! – sprzedają nieruchomości znacznie skuteczniej, sprawniej i korzystniej niż właściciele domów, mieszkań, lokali użytkowych czy działek. Pisaliśmy już o tym w odcinku pt. „Czy warto korzystać z agenta nieruchomości”. I na pewno będziemy do tego wracać, aby propagować to, co na dojrzałych rynkach jest oczywistym standardem. Korzystnym dla wszystkich! Pewnie że zawsze będą tacy właściciele, jak wierszykowa „Zosia Samosia”. Ogólnie jednak coraz więcej sprzedających rozumie, że brak pośrednika to perspektywa mniejszych lub większych perturbacji, wątpliwości, nerwów, pułapek i niebezpieczeństw. Aktualnej wiedzy prawnej, rynkowej orientacji, fachowych doświadczeń i różnych zabezpieczeń (w tym ubezpieczeń) nie zrekompensuje podejście z cyklu: „może się uda samemu”. Czyli w domyśle: „byle za darmo”! Tym bardziej, że wielu kupujących ma już świadomość atutów udziału agenta w złożonym i rzadko „typowym” procesie sprzedaży. Na banerach nie powinno być więc napisane: Bez pośrednika! – bo to może odstraszać – lecz: Bez prowizji dla kupujących! – bo to na pewno zachęca. Recesja, awaria, sraczka… … wpadka, kompromitacja, stłuczka… W rankingu zdarzeń, których ludzie chcieliby uniknąć, zapłata prowizji zajmuje bardzo wysokie miejsce. A prowizja dla agenta nieruchomości to już w ogóle masakra, bo niemal zawsze wydaje się „za wysoka” (o tym w następnym odcinku). Owszem, prowizja to nie jest najodpowiedniejsze słowo, bo sugeruje – jak w banku – jakąś dodatkową opłatę manipulacyjną „z okazji” transakcji. Lepiej mówić o wynagrodzeniu, czyli uczciwej zapłacie za konkretną pracę, umiejętność, wiedzę i wytrwałość, które doprowadziły do sprzedaży nieruchomości. No ale skoro jest to zapłata „za sukces” (i tylko wtedy) i skoro to słowo już się powszechnie przyjęło – niech będzie prowizja. I tu pytanie: kto ma ją płacić?! Kto płaci prowizję Wbrew pozorom i myślowym kombinacjom właścicieli – sprawa jest prosta: prowizję dla agenta nieruchomości i tak zawsze płaci kupujący! Możliwe są tu jednak „aż” dwa skrajnie różne scenariusze. I to jest przyczyna całego nieporozumienia, niepotrzebnego stresu u sprzedających i niepowodzenia wielu sprzedaży. Najłatwiej wyjaśnić to… „w filmie”. „SCENERIA” – Na rynku jest nadpodaż nieruchomości – zwłaszcza domów. To oznacza, że o kupujących należy zabiegać ze szczególną aktywnością, troską i rozwagą. Trzeba się starać wszystkim ich przyciągać i niczym nie odpychać! ZARYS FABUŁY – Kupujący zastanawia się nad wyborem domu spośród tych, które mu odpowiadają ( pod względem lokalizacji). Porównuje ceny ofertowe pasujące (przeważnie „na styk”) do jego budżetu lub możliwości kredytowych i… dzwoni na numery agentów podane w dwóch „finałowych” ofertach. SCENARIUSZ – Agent potwierdza cenę ofertową, ale dodaje, że kupujący musi jeszcze zapłacić prowizję dla agenta nieruchomości. SCENARIUSZ – Agent potwierdza cenę ofertową i dodaje, że kupujący nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów związanych z obsługą sprzedaży (odpowiedzi na pytania, prezentacja, formalności, dokumenty, doprowadzenie do transakcji i przekazanie nieruchomości). Prowizję dla agenta nieruchomości opłaca bowiem sprzedający. PYTANIE ZA 100 PUNKTÓW – Który scenariusz sprzedaży daje o wiele większe szanse, by ten „film” (czasem komedia, często dramat, nierzadko horror) zakończył się happy end’em?! To jak naprawdę jest z tym płaceniem? Ano tak, że gdy prowizję dla agenta nieruchomości płaci sprzedający, to przecież robi to tylko i dopiero po sprzedaży (sukces agenta) i z pieniędzy otrzymanych od kupującego. Więc de facto płaci ją kupujący! On tego jednak nie czuje i na ogół wcale o tym nie pomyśli. I dzięki temu zamiast zrazić się dodatkowym kosztem – cieszy się, że zaoszczędzi. Taka oferta wydaje mu się więc o wiele bardziej atrakcyjna! Mało tego – kupujący, który oszczędza na prowizji dla agenta, słabiej negocjuje ostateczną cenę. Z oczywistą korzyścią sprzedającego, który rekompensuje sobie prowizję płaconą niby przez siebie. Ktoś może zauważyć, że przy prowizji dla agenta nieruchomości płaconej przez kupującego, sprzedający mógłby mu zaoferować odpowiedni rabat od ceny ofertowej. Ale to tak nie działa! Bo zanim by go takim „rabatem” przyciągnął, to najpierw by go bardzo mocno odepchnął. Marketingowcy dobrze zresztą wiedzą, że „gratis” zachęca o wiele silniej niż „rabat”. I nikt z nas – a przecież dajemy się na to łapać niemal codziennie – nie zastanawia się specjalnie nad tym, że jest to tylko chwyt. Jakże skuteczny! Jeszcze o „bez-ach” Prowizja dla agenta nieruchomości płacona na pozór przez sprzedającego jest dla niego opłatą całkiem bez ryzyka. Ba! w istocie nawet bez wydatku. Bo dopóki sprzedający nie dostanie od kupującego dużo, nie będzie musiał zapłacić agentowi stosunkowo mało. Najpierw przychód, później koszt! – To znaczy zapłata za usługę, bez której sprzedający miałby tylko problem. Czasem ogromny. A ponieważ dobre agencje bardzo nie lubią, gdy ich klienci mają problem, więc u nich kupujący nie płaci żadnej prowizji. Dzięki temu zakup przez agenta jest kusząco bezpośredni. Na przykład u niżej podpisanych. RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu Ostatnie posty Obniżenie wynagrodzenia agenta nieruchomości Kara za cudze winy! Zdrowa prowizja i chora wizja Kara za cudze winy! – Taką właśnie filozofię wynagradzania agentów nieruchomości próbują narzucić niektórzy (na szczęście nieliczni) klienci. Aby wyjaśnić na czym polega problem i absurdalność... Wynagrodzenie tylko za sukces?! Modelowy sukces Wynagrodzenie tylko za sukces! – To typowy model rozliczeniowy agentów nieruchomości. Chętnie przez nich deklarowany, a jeszcze chętniej akceptowany przez klientów, którzy korzystają z ich usług przy sprzedaży, wynajmie czy zakupie różnego typu... Korekta cen na rynku nieruchomości Postawmy sprawę jasno! Takie są fakty Postawmy sprawę jasno: rynek sprzedaży nieruchomości wszedł w fazę „korekty” lub przynajmniej stagnacji. Nie jest to jeszcze ewidentna recesja, ale ceny przestają rosnąć i najprawdopodobniej wkrótce zaczną spadać. Już... Rynkowe ceny nieruchomości Stabilnie… już było! Rynkowe ceny nieruchomości (i nie tylko nieruchomości) podlegają nieustannym zmianom! Bo taka jest ich natura, wynikająca z praw wolnego rynku. Owszem, może się zdarzyć, że przez dłuższy czas – maksimum kilka lat...
Zawierając umowę z wynajmującym mieszkanie i pobierając stosowną prowizję, pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia oczekiwanej umowy (umowy najmu). Wynika to z art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalszy ciąg materiału pod wideo.
Ile wynosi prowizja biura nieruchomości – to pytanie nurtuje kupujących i sprzedających mieszkanie lub dom. Przeczytaj ten artykuł i dowiedz się, jak skorzystać z pomocy profesjonalisty na dobrych biura nieruchomości budzi skraje emocje, co znajduje potwierdzenie w licznych komentarzach na forach internetowych czy pod publikacjami na temat kupna/sprzedaży nieruchomości. Kością niezgody jest cena. A przecież dobre doradztwo przy tak ważnych transakcjach wydawałoby się bezcenne…Za co się płaci pośrednikowi?Wbrew utartej opinii na temat pośredników wykonują oni mrówczą pracę, aby sprzedać nieruchomość klienta. Do ich zdań należy zaaranżowanie profesjonalnej sesji zdjęciowej, zredagowanie ogłoszenia w taki sposób, aby zachęcało do obejrzenia „m”, następnie jego publikację w gazetach i serwisach ogłoszeniowych, ale także zlecenie wykonania banneru promocyjnego, który zawiśnie na fasadzie budynku, czy w końcu prezentowania czterech kątów osobom zainteresowanym zakupem. Zatem składnikiem wynagrodzenia dla pośrednika jest nie tylko poświęcony czas, ale przede wszystkim poniesione wydatki. Na tym nie kończą się obowiązki agenta nieruchomości. Dba on także o formalności administracyjne, związanie ze sprzedażą mieszkania lub domu. Dodatkowym walorem jest też jego pokaźna baza klientów biura nieruchomości, składająca się zarówno ze sprzedających, jak i kupujących — prawdopodobieństwo sparowania ofert w ramach jednego pośrednika wcale nie jest takie małe. Ta praktyka może jednak budzić negatywne emocje ze względu na konflikt interesów. W końcu sprzedającemu zależy na jak najwyżej cenie, a kupującemu wręcz biura nieruchomości od z biurem nieruchomości jest terminowa i można ją podpisać na wyłączność bądź nie. W tym drugim przypadku sprzedaż nieruchomości można zlecić kilku pośrednikom, a wynagrodzenie zapłacić dopiero wtedy, gdy transakcję uda się sfinalizować. Opinie na temat tego wariantu są podzielone. Najczęstszą obawą jest brak czynników motywujących agenta do zaangażowania się w zlecenie. Gdy zdecydujemy się na współpracę z jednym biurem nieruchomości to warto zwrócić uwagę, czy przypadkiem w kontrakcie nie ma zapisu uniemożliwiającego właścicielowi poszukiwanie kupca na własną rękę. Oczywiście agent może dopuścić taką możliwość, ale jednocześnie rościć sobie prawo do jakieś części wynagrodzenia, co pozwoli mu zrekompensować koszty i naliczyć wynagrodzenie za wykonaną pracę. Innym czułym punktem umowy może być zapis o np. dwustopniowym rozliczeniu z biurem nieruchomości: część prowizji płatna na etapie podpisania umowy, a pozostała po zamknięciu wynosi prowizja biura nieruchomości od sprzedaży mieszkania?Co do zasady stanowi ona odsetek transakcji, ale od każdej zasady zdarzają się wyjątki. Otóż może okazać się, że pośrednik pobiera stałą kwotę za usługi plus określony procent ceny, po której uda się sprzedać nieruchomość. Widełki dotyczące prowizji są dość szerokie. Te najczęściej spotykane mają rozpiętość od 2 do 5 proc. i są powiązane z zakresem świadczonych przez agenta usług. Nie oznacza to, że nie znajdziemy na rynku tańszej albo droższej oferty. Jednak wszelkie anomalia cenowe powinny budzić czujność klienta. Ponadto do ostatecznej ceny należy doliczyć 23 proc. podatku VAT. Na koniec rada dla odważnych: stawkę można próbować biura nieruchomości od ponosi też kupujący nieruchomość. Zwykle są one zbliżone do wydatków osoby, która sprzedaje mieszkanie. Nie jest to jednak utarty schemat, bowiem na rynku panują różne modele. Bywa że koszty w całości ceduje się na kupującego. Miłą odmianą od tego rozwiązania są coraz częściej spotykane slogany reklamowe na bilbordach czy witrynach: prowizja zero złotych dla kupującego nieruchomość. Skąd ten zwrot akcji? Otóż to odpowiedź na wspominamy już na początku tego artykułu konflikt interesów w przypadku, gdy pośrednik obsługuje jednocześnie sprzedającego i kupującego. Ma to jednak swoje słabe strony: ten, kto nie płaci, zdany jest sam na siebie w załatwianiu wszelkich formalności związanych z zakupem nieruchomości. Nie brakuje też krytyków tego rozwiązania. Uważają oni tego typu ofertę za haczyk z przynętą, bo koniec końców prowizja jest ukryta w cenie biura a PCCMieszkania z rynku wtórnego przeważnie są tańsze niż te o podobnym metrażu z rynku pierwotnego, ale kupując taki lokal, jesteśmy obciążeni podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Chodzi o tak zwane PCC, które wynosi 2 proc. od wartości rynkowej zakupionej nieruchomości. Co ważne, gdy kupujący nie dostanie finansowania na zakup mieszkania, będzie musiał zapłacić część prowizji agentowi, jeśli taki zapis widnieje w a usługi biura źródeł przychodów biura nieruchomości jest pośrednictwo przy wynajmie mieszkania lub domu. Najczęściej pobierają za tego typu usługę równowartość jednomiesięcznego czynszu najmu, powiększoną o 23-procentowy podatek VAT. Prowizja może być niższa – maksymalnie o połowę, a decyduje o tym wiele czynników, takich jak ilość obowiązków agenta związanych ze znalezieniem lokatorów, czy wartość Anna Kiereś, analityk z Centatorium
Prowizja dla biura nieruchomości - ile wynosi i kto ją płaci? Jak wysoka będzie prowizja dla biura nieruchomości od sprzedaży mieszkania i od kogo jest ona pobierana: od kupującego czy sprzedającego? Czy istnieje sposób, jak uniknąć prowizji biura nieruchomości?
Istota umowy najmu wydaje się prosta - właściciel udostępnia innej osobie mieszkanie, w zamian za co otrzymuje czynsz. W praktyce powstaje jednak wiele wątpliwości związanych z zawarciem, realizacją i wypowiadaniem takich umów. Te wątpliwości pomoże rozwiązać pośrednik, ale nie zrobi tego za darmo. Za znalezienie mieszkania, czy domu, za przygotowanie umowy i negocjowanie w czasie jej podpisywania, bierze swoją prowizję. Wysokość tej prowizji to najczęściej jedna miesięczna rata za wynajem lokalu. Po podpisaniu przez strony umowy na wynajęcie mieszkania właściwie kończy się rola agencji za nieruchomość na działalność gospodarcząJeśli jednak nieruchomość wynajmowana jest na działalność gospodarczą, to wysokość prowizji wynosi równowartość jednomiesięcznego czynszu, gdy nieruchomość jest wynajmowana do 3 lat lub na czas nieokreślony i dwumiesięcznego czynszu, jeśli nieruchomość wynajmowana jest na od 3 do 10 płatna jest już w chwili zawarcia umowy w umowie najmuUmowa, jaką klient podpisuje z biurem nieruchomości określa, czy to biuro ma wyłączność na szukanie dla klienta mieszkania, czy jest jednym z kilku podmiotów. To samo dotyczy właściciela mieszkania. Mieszkanie do wynajmu można zgłosić jednej agencji nieruchomości lub też kilku.– Ale to na nas pośrednikach spoczywa wytłumaczenie klientom wszystkich punktów, które znajdą się w umowie – podkreślają agenci te kaucje przy wynajmie mieszkaniaNajwięcej wątpliwości strony wynajmujące mieszkanie mają co do kaucji. – Powszechną praktyką jest pobieranie przez właścicieli mieszkań kaucji przy wynajmie – twierdzi Grażyna Mikołajczak z biura nieruchomości. – Zabezpiecza ona ewentualne należności właściciela lokalu. Szczegółowo normuje ją, ale tylko w odniesieniu do mieszkań, ustawa o ochronie praw nie może przekraczać 12-krotności czynszu najmu ustalonego na dzień zawarcia umowy, i jest, co do zasady, zwracana w zwaloryzowanej wysokości. Będzie oddana według wysokości czynszu obowiązującego w dniu jej zwrotu. Jeżeli więc np. kaucja stanowiła sześciokrotność czynszu obowiązującego w dniu jej pobrania, to jej zwrot musi być równy sześciokrotności czynszu za to mieszkanie obowiązującego w dniu jej zwrotu. Ale jeśli w mieszkaniu powstały jakieś straty, to właśnie z kaucji właściciel mieszkania je czego zależy wysokość czynszu za wynajem lokaluKolejną sprawą, z jaką wynajmujący zgłaszają się do pośredników jest ustalenie wysokości czynszu. Czynsz najmu może zostać ustalony w umowie w postaci stawki za mkw., ale nie ma tu żadnych nakazów czy ograniczeń. Może być np. ustalony w walucie obcej. Dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie, że wysokość czynszu wskazanego w złotych będzie korygowana, np. stosownie do wskaźnika wzrostu cen towarów trwałego użytku. Czynsz jest zwykle płatny w pieniądzu, ale może mieć także inną formę, np. pewnych świadczeń ze strony najemcy (przykładowo, zobowiązuje się on do sprzątania posesji).To pracownicy agencji nieruchomości mają najlepsze rozeznanie, ile w przypadku danej nieruchomości zapłaci się za wynajem. Przede wszystkim dlatego, że mają porównanie, bo wynajmują i sprzedają wiele mieszkań i domów na konkretnym na cenę za wynajem ma wpływ lokalizacja mieszkania (w jakiej jest dzielnicy), w jakim domu, kamienicy (czy nowy czy stary), jak daleko jest od centrum i jaki jest do niego dojazd, ale przede wszystkim standard wyposażenia. W przypadku standardu nie chodzi o to, czy w mieszkaniu jest telewizor, ale raczej jak wygląda kuchnia i łazienka. Ważne są też meble, rodzaj i jakość sprzętu (kuchenka, lodówka, telewizor) oraz sposób wykończenia mieszkania. Zobacz również: Wynajem mieszkania: najważniejsza jest umowa najmuPolecane ofertyMateriały promocyjne partnera
Prowizja dla agenta nieruchomości to opłata, którą płaci się za usługi pośrednictwa w transakcji nieruchomości. Jest to jedna z najważniejszych części procesu kupna-sprzedaży, ponieważ agent nieruchomości może pomóc w znalezieniu odpowiedniej oferty, negocjacji cen i przeprowadzeniu całej transakcji. Prowizja dla agenta nieruchomości może być ustalona na podstawie
Dom na sprzedaż – pośrednik Decydując się na zakup własnego mieszkania lub domu na rynku wtórnym ( czasami zdarza się że i na rynku pierwotnym ) często mamy dylemat czy skorzystać z usług biura nieruchomości. Wśród osób, które mają za sobą doświadczenia związane z kupnem mieszkania przez pośrednika panują mieszane opinie – jedni są zadowoleni, a inni wręcz przeciwnie. Wszystko zależy od kompetencji i podejścia konkretnego pośrednika do kwestii prowizji za wykonaną usługę. W 2014 roku w ramach kontynuacji rządowego programu deregulacji zawodów, zniesiono konieczność posiadania licencji przez osoby zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Dzięki temu zabiegowi działalność tą może prowadzić każdy. Niestety ta zmiana spowodowała, że zawodem pośrednika w obrocie nieruchomościami zaczęły zajmować się osoby, które nie do końca są do tego przygotowane i nie posiadają wystarczającej wiedzy na ten temat. Chcąc skorzystać z usług pośrednika nieruchomości musimy zwrócić uwagę na to czy posiada licencję czy też nie, oraz czy przynależy do organizacji branżowych dbających między innymi o wysokie standardy obsługi klientów ( np. DOSPON – Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości ). Ważne jest także posiadanie przez pośrednika ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej tzw. OC. Jeżeli pośrednik je posiada mamy gwarancję, że ewentualne szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem przez niego czynności pośrednictwa zostaną pokryte z ubezpieczenia. Na uwagę zasługuje jednak fakt, że dużą zaletą zakupu mieszkania z udziałem pośrednika jest zdecydowanie większy wybór ofert nieruchomości. Szukając mieszkania samodzielnie możemy nie znaleźć części ofert, które znajdują się wyłącznie w bazie biur nieruchomości. Dodatkowo pośrednik ma możliwości znalezienia mieszkania, które będzie dokładnie odpowiadać naszym preferencjom. Przeszukiwanie ofert mieszkań jest szczególnie uciążliwe w okresie dużej podaży, kiedy bardzo trudno wyselekcjonować najlepsze oferty. Kiedy już wybierzemy kilka z nich, kolejne godziny poświęcimy na uzyskanie szczegółowych informacji o nieruchomości. Jeżeli zdecydujemy się zwrócić o pomoc do biura nieruchomości, wtedy pośrednik zrobi to za nas. Nie ulega wątpliwości, że pośrednikowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie za wykonaną na naszą rzecz usługę. Jednak pod pewnym warunkiem. Przede wszystkim, zgodnie z obowiązującymi przepisami: Ustawa z dnia o gospodarce nieruchomościami – z późniejszymi zmianami pośrednik jest zobowiązany zawrzeć z nami umowę pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Dopiero wtedy będzie mógł oczekiwać od nas zapłaty prowizji za wykonaną usługę, o ile umowa będzie przewidywała takie wynagrodzenie. Dlatego większość pośredników zanim pokaże nam wybrany lokal będzie chciała podpisać z nami tą umowę lub prześle ją na nasz adres mailowy. Na uwagę zasługuje fakt, że w przypadku gdy otrzymamy taką umowę w wersji elektronicznej, po zapoznaniu się z nią, możemy odpisać pośrednikowi, że cyt.: „Wyrażam zgodę lub nie wyrażam zgody na zawarcie tej umowy”. Taka deklaracja będzie miała swój skutek prawny. Najczęściej spotykane argumentacje pośredników, warunkujące nawiązanie współpracy z klientem, polegającej na okazaniu wybranej nieruchomości oraz zmierzające do podpisania umowy o pośrednictwo: Jedno mieszkanie bywa oferowane przez wiele biur, dlatego chcemy mieć ślad, że to my je prezentowaliśmy. Od tej zasady moglibyśmy odstąpić w przypadku, gdy daną ofertę mamy na wyłączność. To swego rodzaju zabezpieczenie, że jeśli zdecydują się Państwo na transakcję, nie odbędzie się to za naszymi plecami. Oczywiście, jeśli będziemy mieć ofertę na wyłączność, taka umowa nie będzie konieczna. Lokalu nie obejrzymy bez podpisania umowy. Oczywiście nie wiąże się to z żadnymi opłatami. W umowie odnotowujemy, jakie mieszkania będą państwo oglądać. Wielu właścicieli chce wiedzieć, kogo przyprowadzamy. Taka umowa do niczego Państwa nie zobowiązuje. Określimy w niej jednak ewentualne warunki sprzedaży, wysokość prowizji, nasze zobowiązania. Musimy mieć potwierdzenie odbioru oferty. Na jednej umowie będziemy wpisywać adresy kolejnych lokali, którymi będą Państwo zainteresowani. Oczywiście za prezentację nieruchomości się nie płaci. Niektórzy pośrednicy nie podpisują umów o pośrednictwo z klientami, którzy chcą tylko obejrzeć nieruchomość. Wychodzą z założenia, że wystarczy podpisanie oświadczenia, że pokazali konkretną nieruchomość. Oczywiście za okazanie lokalu nie pobierają żadnych opłat. Dopiero gdy klient zdecyduje się na zakup okazanej wcześniej nieruchomości pośrednik dąży do podpisania umowy, precyzując w niej swoje obowiązki i prawa oraz negocjując przy tym wysokość swojej prowizji. Przedstawiciele Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości twierdzą, że nie można uzależniać prezentowania mieszkania klientowi od zawarcia z nim umowy pośrednictwa. Pośrednik powinien pokazywać klientom nieruchomość bez umowy, jeśli kupujący trafiają do niego przez publiczne ogłoszenie oferty, np. w serwisach internetowych, oraz jeśli ma podpisaną umowę ze sprzedającym lokal. Wystarczy, że pośrednik spisze dane osobowe klienta. Dopiero gdy potencjalny nabywca zdecyduje się na kolejny krok, czyli np. sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, czy też na jej zakup, wówczas pośrednik podpisuje z nim umowę. Argumenty przeciw takiemu stanowisku próbuje prezentować duża część pośredników reprezentowana przez Federację Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości – twierdząc, że: Naszą działalność reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Mamy standardy zawodowe, które nie wymuszają jednoznacznie od pośredników darmowego, bezumownego prezentowania ofert mieszkań będących w naszym posiadaniu w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej. Nie istnieją też żadne przepisy, które nakazują udostępnianie ofert czy przekazywanie kontaktów bez umowy. Nie zamierzam tu dyskutować o słuszności tych argumentów. Na uwagę jedynie zasługuje fakt, że większość pośredników posiada w swojej ofercie nieruchomości, których właściciele nie podpisywali żadnych umów o pośrednictwo ich sprzedaży. W związku z tym nie mają pojęcia, że ich mieszkanie znajduje się w ofercie sprzedaży biura o bliżej nieokreślonej nazwie, uprawnieniach lub doświadczeniu. To powinno działać w dwie strony. Dlatego argumenty pośredników podzielających stanowisko Federacji do mnie nie trafiają. Nawiązując do tematu tego artykułu pragnę zadać bardzo ważne pytanie. Kto powinien zapłacić prowizję za usługę pośrednika nieruchomości – sprzedający czy kupujący nieruchomość – może jeden i drugi ? Wszyscy zainteresowani tj. klienci oraz sami pośrednicy uważają, że jest to kwestia sporna. Zdaniem jednych prowizję powinien zapłacić ten, który otrzymuje pieniądze, a więc sprzedający. Według innych pośrednik troszczy się o bezpieczeństwo transakcji z korzyścią dla obu stron, zatem obie powinny pokryć jego wynagrodzenie. Spotkałem się też z opinią, że za usługę pośrednika powinien zapłacić kupujący, bo to on najwięcej ryzykuje i powinien być najbardziej zainteresowany wyeliminowaniem tego ryzyka. Niestety, zarówno wśród klientów jak i samych pośredników, nie ma jednomyślności w kwestii tego, kto powinien ponosić koszty usługi pośrednictwa. Wśród klientów przeważa opinia, że za obsługę transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości powinien zapłacić wyłącznie ten na rzecz kogo pośrednik wykonuje usługę tj. z kim została podpisana umowa o pośrednictwo. Moim zdaniem to stanowisko jest słuszne. Zdaniem dużej części pośredników nieruchomości za świadczone przez nich usługi powinny zapłacić po równo obie strony transakcji tj. sprzedający i kupujący. To rozwiązanie, które do niedawna było powszechnie obowiązującym na rynku, obecnie spotyka się z częstą krytyką strony kupującej, która podnosi zarzut, że jest zainteresowana zakupem nieruchomości, a nie usługi. Kupujący dodają, że interes w znalezieniu nabywcy na nieruchomość i sfinalizowaniu jej sprzedaży ma właściciel i to on powinien pokryć koszt pracy pośrednika. Duża konkurencja pomiędzy pośrednikami oraz chęć sprostania oczekiwaniom kupujących o których toczy się zacięta walka, sprawiły, że model wynagradzania pośrednika przez obie strony transakcji ustępuje modelowi przeniesienia ciężaru zapłaty prowizji na zbywcę. W Stanach Zjednoczonych pobieranie prowizji tylko od sprzedającego jest normą. Jest ona dzielona pomiędzy pośrednika reprezentującego sprzedającego oraz tego który reprezentuje kupującego. Jest to możliwe przede wszystkim dzięki temu, że zawiera się tam umowy na wyłączność, które w Polsce są bardzo rzadko stosowane. Warto jednak zaznaczyć, że w Stanach Zjednoczonych jest też o wiele wyższa prowizja, więc pośrednicy mają czym się podzielić. Zachęcam też do przeczytania: Zakup nieruchomości – jak nie dać się nabrać ?
. ekq68wg4fl.pages.dev/418ekq68wg4fl.pages.dev/136ekq68wg4fl.pages.dev/857ekq68wg4fl.pages.dev/293ekq68wg4fl.pages.dev/698ekq68wg4fl.pages.dev/884ekq68wg4fl.pages.dev/720ekq68wg4fl.pages.dev/163ekq68wg4fl.pages.dev/570ekq68wg4fl.pages.dev/721ekq68wg4fl.pages.dev/534ekq68wg4fl.pages.dev/490ekq68wg4fl.pages.dev/356ekq68wg4fl.pages.dev/596ekq68wg4fl.pages.dev/457
kiedy płaci się prowizję dla biura nieruchomości
